相続した実家が売れないときはどうする？売れない理由別の打ち手と使える制度【2026年】

相続した実家を売りに出しても、買い手が見つからないことがあります。国土交通省の調査では、空き家を今後5年程度のうちに貸すか売るつもりの世帯が挙げた課題は「住宅の傷み」43.3%、「借り手・買い手の少なさ」40.3%、「家財などの処理」37.4%が上位でした（複数回答・令和6年空き家所有者実態調査）。この記事では、売れない理由ごとの打ち手と、使える制度を、国税庁・国土交通省・法務省・市区町村の公式の情報からまとめました（2026年11月8日確認）。

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実家が売れない主な理由と打ち手

1. 家が古い・傷んでいる：住まいとは別に持っている空き家（貸す・売る予定のものと別荘などを除く。総務省の「世帯所有空き家」）のうち、1980年以前に建てられたものが約7割。取得のしかたは「相続・贈与」が61.6%（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）
2. 買い手が少ない地域：「借り手・買い手の少なさ」40.3%、「地域の高齢化や人口減少」21.4%（国土交通省の調査・複数回答）
3. 建て替えられない土地：国土交通省の調査では「再建築不可（道路付けの悪さなど）」を課題に挙げた世帯が7.6%。下の2つが主な理由
4. 家財・相続人がまとまらない：「家財などの処理」37.4%。売るには相続登記で名義を移す（3年以内の義務・法務省）

• 道路に接していない：都市計画区域などでは、建物の敷地は建築基準法の道路に2m以上接していなければならない。道路は原則幅4m以上だが、市などが指定した幅4m未満の古い道（2項道路）も道路とみなされる（建築基準法 第42条・第43条）。道路に接していない土地は原則として建て替えられず、市の許可か認定を受けたときだけ建てられる（横浜市）。許可されない場合もある（日野市）
• 市街化調整区域：原則として建物を新しく建てられない（大和市・八千代市）。今ある家を建て替えられるかは、建てた経緯を調べないと分からない（加古川市）。市の窓口に確かめる

打ち手1：複数社の査定で、値段と売り方を比べる

• 仲介：不動産会社と媒介契約を結び、会社が買主を探す
• 買取：不動産会社が自分で買う。不動産会社が買主のときは、クーリング・オフはできない（国民生活センター）。不動産適正取引推進機構の「不動産売買の手引」は、住み替えで、一定の期間に売れなかった家を業者が買い取る仕組み（下取り）の価格は、売却希望価格を大きく下回るのが通常だとしている
• 安い物件の仲介手数料：800万円以下の宅地・建物は、通常の計算を超える仲介手数料を受け取れる特例がある（上限は税込33万円・空き家かどうかは問わない）。収益が低く扱いにくかった安い物件の仲介を、不動産会社が引き受けやすくするための特例で、媒介契約の前に金額の説明と合意が要る（国土交通省・令和6年7月1日から）
• 勧誘に注意：面識のない業者からの「買い取るので売ってほしい」という勧誘で、相場より著しく安く契約させられたトラブルがある（同手引）。相続した原野などを「高値で買い取る」と言って、新しい土地を買わせる「原野商法の二次被害」もある（国民生活センター）

一括査定は、地域によって提案される不動産会社が少ないことがあります。査定の比べ方と、媒介契約の3種類、相続税の申告や3,000万円控除の期限は「相続した不動産の一括査定」でまとめています。

打ち手2：空き家バンクに出す

• 市区町村の空き家バンクの物件は、「全国版空き家・空き地バンク」でまとめて探せる。国が構築費用の一部を補助し、株式会社LIFULLとアットホーム株式会社がそれぞれ運営している
• 全国版に載せるには所有者の同意が要り、自治体の判断で載らないこともある。2026年9月末時点で1,153自治体が参加し、748自治体が掲載中（国土交通省）
• 秋田市・山形市・前橋市は、登録は無料で、契約が決まったら宅建業者に仲介手数料を払うとしている。秋田市・山形市は、先に宅建業者と媒介契約を結ぶことを条件にしている
• 相続登記の前でも登録できるが、相続人全員の同意が要る（秋田市）。老朽や損傷が著しい空き家は登録できない（前橋市）。家財の処分は原則として所有者がする（秋田市）

打ち手3：解体して更地で売る

• 毎年1月1日に更地になっている土地は、固定資産税の住宅用地の特例の対象外になる。京都市は、土地の固定資産税・都市計画税が最大で約4倍になるとしている
• 相続した空き家の3,000万円控除は、家を取り壊して土地を売る場合も対象になる。令和6年1月1日以後の売却は、買主が売った年の翌年2月15日までに取り壊す場合も対象（令和9年12月31日までの売却・昭和56年5月31日以前に建てられた家・相続から3年がたつ日の年の12月31日までに売るなどの条件・国税庁 No.3306）
• 解体の費用を補助する市区町村がある。熊本市は上限40万円で、工事を始めた後では申請できない（令和8年度）。床面積の合計が80㎡以上の家の解体は、発注者が工事の7日前までに届け出る（建設リサイクル法）

解体するかどうかは、査定で「家があるままの値段」と「更地の値段」を聞いてから決めましょう。解体の費用は、複数の解体業者の見積もりで比べます。

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申し込むと、同社や業者から連絡があります。同社の利用規約では、利用した後に業者と契約したら（紹介されていない業者を含む）、業者名・契約金額などを同社に報告することになっています。解体の前に、固定資産税（住宅用地の特例）と相続した空き家の3,000万円控除の条件を確かめてください。

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打ち手4：貸す

• 貸すと、相続した空き家の3,000万円控除は使えなくなる。相続の時から売るまで、貸したり住んだりしていないことが条件（国税庁 No.3306）
• 国土交通省は、借りる人が自分で改修できる「DIY型賃貸借」の契約書式とガイドブックを出している。貸す側は今の状態のまま貸せて、修繕の費用や手間がかからないとしている
• 期間を決めて更新しない契約（定期建物賃貸借）は、公正証書などの書面で結び、契約の前に、更新がないことを書いた書面を渡して説明する（借地借家法 第38条）

安く売ったときの100万円控除

• 令和2年7月1日から令和10年12月31日までに、都市計画区域内の低未利用土地等を、上の建物の代金を含めて500万円以下（市街化区域などは800万円以下）で売った場合、譲渡所得から100万円を控除できる（国税庁 No.3226）
• 売った年の1月1日で所有期間が5年を超えることが条件。相続した土地は、原則として亡くなった人の所有期間と通算する（横浜市）
• 確定申告に、市区町村の「低未利用土地等確認書」が要る。名古屋市は交付まで2週間程度（閉庁日を除く）。売った後の具体的な利用予定がない場合や、コインパーキングとして使う場合は対象にならない（横浜市）
• 空き家の3,000万円控除と両方使える場合でも、重ねては使えない（横浜市）

それでも手放せないとき

• 相続土地国庫帰属制度：相続した土地を国に引き取ってもらう制度。建物がある土地のほか、担保権がある土地、境界が明らかでない土地、土壌汚染されている土地なども申請できない。審査手数料は土地1筆14,000円で、却下・不承認でも返らない。負担金は宅地なら原則20万円（市街化区域・用途地域の宅地は面積で計算）（法務省）
• 自治体への寄付：船橋市・福井市は空き家の寄付を受け付けておらず、多治見市は原則として受け付けていない。北九州市も受け付けていないとしている（令和3年7月の回答）。鹿児島市は、市に利用計画がある場合だけ受け付けるとしている
• 相続放棄：相続が始まったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる。放棄すると、実家だけでなく、ほかの財産も借金も受け継がない（裁判所・民法 第939条）。3か月を過ぎた後や、家財を処分するなど相続財産を処分した後は、相続を認めたものとみなされ、放棄できなくなる（民法 第921条）。放棄の時に実家を現に占有していれば、引き渡すまで保存する義務がある（民法 第940条）

売れないまま放っておくと

• 放置すれば特定空家になるおそれのある空家は「管理不全空家」として、市区町村長が指導・勧告できる。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1など）が外れる（国土交通省・令和5年12月13日から）
• 相続登記は、不動産を取得したことを知った日から3年以内の義務。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象。令和6年4月より前の相続で登記していない不動産は、令和9年3月31日まで（法務省）
• 国土交通省の調査では、空き家を持つ世帯の今後5年程度の意向は「空き家として所有しておく」約32%、「売却する」約20%だった

実家の片づけ・お墓・家をどの順番で進めるかは「実家じまいと墓じまいの手順」、残った仏壇の扱いは「実家じまいで仏壇はどうする？」でまとめています。

よくある質問

仲介と買取、どちらがいいですか？

複数の会社の査定で、仲介で売り出す値段と買取の値段を両方聞いて比べましょう。不動産会社が買主になる売買は、クーリング・オフができません（国民生活センター）。

0円でもいいので手放したいときは？

自治体への寄付は、調べた市では受け付けていないところが多いです。国庫帰属制度は、建物を解体した後の土地なら申請を検討できますが、担保権や境界などの条件があり、審査手数料と負担金がかかります。値段を下げても買い手がいないか、空き家バンクにも出して確かめましょう。

「高く買い取る」という電話が来ました

国民生活センターは、自宅の売却の勧誘について、よくわからないことや納得できないことがあったら、解決するまで契約はしないよう呼びかけています。原野などの土地の買い取りの勧誘については、宅地建物取引業の免許を持っていても安易に信用しないよう呼びかけています。困ったときは、消費者ホットライン「188」に相談できます。

（この記事で使った資料：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」「空き家・空き地バンク総合情報ページ」「土地の譲渡に係る税制」「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブック」「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」、総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅の構造等に関する集計」、国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、法務省「相続登記の申請義務化について」「相続土地国庫帰属制度の概要」、裁判所「相続の放棄の申述」、国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」（2021年6月24日）「原野商法の二次被害トラブル」（2018年1月25日）、不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引 令和6年度版」、横浜市「低未利用土地等確認書」「建築基準法第43条の許可・認定」、名古屋市「低未利用土地等確認書」、秋田市「空き家バンクQ&A」「建物を建てる際の道路について」、日野市「建築基準法上の道路」、山形市「空き家バンク」、前橋市「空き家バンク」、大和市「市街化調整区域」、八千代市「市街化調整区域」、加古川市「市街化調整区域内で建築する場合の手続き」、京都市「住宅建替え中の土地に係る固定資産税・都市計画税について」、熊本市「空き家の除去費用の補助」、船橋市・福井市・鹿児島市・北九州市・多治見市の空き家・寄付の案内、e-Gov法令検索（建築基準法・都市計画法・借地借家法・民法・建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律）。2026年11月8日に確認）

この記事を書いた人 大手葬儀会社Web事業部に3年間在籍。年間2,000件以上の葬儀集客・月数千万円超の広告運用・月間1,000万PV超のコンテンツ制作を担当した現場経験者が執筆しています。